2024年7月，San Jose市通过了一项具有里程碑意义的政策，允许**附属住宅单元（Accessory Dwelling Unit, ADU）**单独出售。这一政策旨在缓解住房危机，增加可负担住房的供给，同时为房主提供新的经济机会。这一变革不仅在加州具有深远影响，也为全美的城市提供了新的住房开发模式。
什么是ADU？
ADU通常指在现有住宅物业上增建的小型独立居住单元，通常附属在主要房屋或建在后院。这类住宅具有独立的生活设施，包括厨房、卧室和浴室。ADU因其灵活性和低成本特性，近年来在解决住房紧缺方面受到了越来越多的关注。
新政策的背景与动机
近年来，San Jose乃至整个加州的住房危机愈加严重。高房价和有限的住房供应使得许多居民难以负担居住成本。加州政府多年来一直在寻找解决住房紧缺和昂贵房价的方法，而ADU则成为解决这些问题的关键之一。
然而，尽管ADU的发展受到鼓励，之前的政策限制阻碍了ADU单独出售。传统上，ADU只能与主要房屋一同出售，限制了其在房产市场上的灵活性。2024年7月的新政策改变了这一局面，允许ADU作为独立单位出售，为更多潜在买家提供了新的住房选择。
政策的主要内容
根据San Jose市的新规定，符合特定要求的ADU现在可以作为单独的住宅单位出售。为了确保政策的有效实施，市政府规定了多项条件，包括：
ADU必须完全符合市政规定的建设和安全标准；
ADU的出售和交易必须符合法律要求，并确保买方拥有完全的产权；
房主和开发商必须获得相应的许可，并确保新建或已建ADU的产权分割合法。
对房主的影响
这项政策的实施为现有房主提供了新的经济机会。通过允许ADU单独出售，房主可以通过出售其物业上的ADU来获得额外收入，减轻住房成本负担。这也使得房主可以灵活地处理自己的房产，比如保留主要住宅并出售ADU，或通过分割出售来获得更多投资回报。
此外，对于那些希望通过出租ADU获得收入的房主来说，这项政策仍然保留了出租的选项。房主可以选择将ADU用于短期或长期租赁，进一步增加收入来源。
对购房者的影响
对于购房者来说，ADU的单独出售为他们提供了购买负担得起住房的新选择。San Jose高昂的房价让许多首次购房者望而却步，而ADU的独立销售可能为他们提供价格相对较低的入市机会。这些小型住宅单位通常适合单身人士、小家庭或老年人，既能提供独立生活的空间，又能满足日常生活需求。
对城市发展的影响
从城市发展的角度来看，这项政策有助于提高土地的利用效率，促进紧凑型社区的发展。在现有住宅区中增加ADU，可以为更多居民提供住房，而不需要大规模的新开发。这不仅有助于缓解住房供应紧张问题，还能降低城市扩张带来的环境压力。
此外，这一政策也鼓励了更加灵活的住房模式。随着更多人选择ADU作为他们的居住选择，San Jose的社区结构和住房市场将变得更加多样化。这种灵活的住房形式为城市的未来发展提供了更多可能性。
挑战与展望
尽管政策的实施给San Jose的住房市场带来了新的机遇，但也面临一些挑战。首先是如何确保ADU的单独出售不会引发市场投机或价格上涨，导致可负担住房的初衷落空。此外，市政府还需加强对ADU建设和出售的监管，以确保符合标准的ADU能够安全进入市场。
总体来看，San Jose允许ADU单独出售的政策为解决加州住房危机迈出了重要的一步。未来，随着更多类似政策的出台，ADU或将成为缓解住房问题的关键解决方案之一。San Jose的这一变革为其他城市提供了宝贵的经验和借鉴，也为房主和购房者创造了更多机会。
通过这一政策，San Jose正在重新定义现代城市的住房格局，将灵活性和可负担性相结合，打造更加包容、多元的社区。
还有哪些城市开放ADU单独出售政策？
以下是一些允许或在试点阶段允许ADU单独出售的城市：
1. 洛杉矶（Los Angeles, CA）
洛杉矶是加州最早允许ADU单独出售的城市之一。自2022年起，洛杉矶通过了一项试点计划，允许符合特定条件的ADU作为独立产权单位出售。这一政策的目标是增加可负担住房供应，尤其是在洛杉矶这样住房成本极高的城市。
2. 旧金山（San Francisco, CA）
旧金山也通过了类似的政策，允许ADU在某些情况下单独出售。为了增加住房选择并缓解住房压力，旧金山鼓励业主在已有物业上增建ADU，并通过产权分割的方式出售这些单位。旧金山的政策和洛杉矶类似，目标是增加住房供给。
3. 圣地亚哥（San Diego, CA）
圣地亚哥近年来也出台了鼓励ADU发展的政策，包括允许某些情况下的ADU单独出售。市政府的这一举措旨在缓解当地的住房短缺问题，并为购房者提供更多可负担的选择。
4. 波特兰（Portland, OR）
波特兰一直是ADU政策的先驱城市之一。虽然ADU在波特兰的主要使用方式仍是出租，但近年来也有逐步放宽政策的趋势，允许在某些情况下ADU作为独立产权单位出售。波特兰的政策倾向于鼓励多样化的住房选择，同时保持社区的整体和谐。
5. 西雅图（Seattle, WA）
西雅图近年来在ADU政策方面也进行了改革，允许房主更灵活地使用和出售ADU。虽然单独出售ADU的规定仍然较为严格，但市政府正在研究进一步放宽这方面的限制，以应对不断增长的住房需求。
6. 伯克利（Berkeley, CA）
伯克利市在2023年通过了试点计划，允许符合一定条件的ADU独立出售。市政府旨在通过这一政策为居民提供更多可负担的住房选择，尤其是在住房供应紧张的社区。
7. 奥克兰（Oakland, CA）
奥克兰也在近几年内逐步引入政策，允许ADU在满足特定要求的情况下单独出售。奥克兰的住房市场也面临巨大压力，ADU单独出售政策为解决这一问题提供了部分解决方案。
8. 圣克拉拉县（Santa Clara County, CA）
除了San Jose，圣克拉拉县的其他城市也在考虑或实施允许ADU单独出售的政策。这些政策的实施旨在应对硅谷地区的住房危机。
其他可能的城市：
其他一些加州城市，如萨克拉门托（Sacramento）和圣塔芭芭拉（Santa Barbara），也在讨论类似的政策，以增加可负担住房供给。
总结
虽然目前允许ADU单独出售的城市还不算普遍，但这种趋势在美国西海岸尤其明显。加州和俄勒冈州的多个城市通过实施或试点ADU单独出售的政策，试图解决住房危机，并为中低收入家庭提供更多的购房机会。随着这些政策的推进，预计未来将有更多城市跟随这一趋势。
2023年，圣克拉拉县由于新的举措，配合简化的建筑流程，ADU（附属住宅单元）活动显著增加。该县推出了预先批准的设计图，特别是在非建制地区，加速了ADU的建设。这项计划是为了解决住房短缺问题，使居民更容易建造“后院住宅”或祖母房(
虽然具体的申请数量不易获取，但ADU项目在全县范围内得到了广泛推广。例如，圣何塞市作为县内最大的城市，在过去五年内建造了约1,400个ADU，这些ADU约占该市新建住房的23%(
San José Spotlight)。这也反映了全县范围内ADU发展的总体趋势。
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